Обзор рынка недвижимости Тольятти 2015 г., прогнозы на 2016

Портал о недвижимости России и зарубежья «RegionalRealty» подготовил обзор рынка недвижимости Тольятти за 2015 год и взял экспертные комментарии у руководителей ведущих агентств недвижимости города.

Общая характеристика рынка недвижимости Тольятти в 2015 году

Средняя стоимость 1 кв.м. жилой площади в Тольятти на сентябрь 2015 г.

По доступности цен на квартиры и дома Тольятти опережает многие города России. Расчёт средней стоимости жилья в городе, составленный на основе анализа объявлений, размещённых на открытых интернет-ресурсах в сентябре 2015 года, составляет 44,5 тыс. рублей за кв.м.

База данных городской недвижимости «Волга Инфо» указывает цифру в 43 тыс. рублей, как на среднюю стоимость 1 кв. м. жилья в Тольятти на сентябрь текущего года. На основе анализа доступных объявлений можно наблюдать снижение стоимости жилья в городе на 5% по сравнению с такими же данными, полученными в конце 2014 года. Средняя цена 1 кв. м. жилой площади в Тольятти ниже, чем во многих городах Поволжья и Татарстана.

В рейтинге городов с дорогим жильём Тольятти занимает 110-е место, где на первых позициях находится Москва (средняя цена 1 кв. м. более 223 тыс. рублей) и Санкт-Петербург (более 102 тыс. рублей).

Изменение средней стоимости 1 кв. м. в различных сегментах рынка недвижимости Тольятти за первое полугодие 2015 года составило:

Изменение цен на рынке недвижимости Тольятти за первые 3 квартала 2015 г.

В условиях кризиса население Тольятти стало не платежеспособным. Те процентные ставки по ипотечным кредитам, которые предлагают банки — непосильная ноша для людей. Доходы у многих упали, учитывая растущую инфляцию. Многие нуждающиеся в жилье люди отложили покупку до «лучших времен». Основная масса приняла позицию выжидания. Люди опасаются, что в игре с банками могут проиграть. Участие администрации города могло бы удешевить стоимость квадратного метра жилья и сделать новостройки более привлекательными для населения, — Елена Сухоцкая, директор АН «Изида», Тольятти.

Новостройки Тольятти в 2015 году

Правительство области ещё в прошлом году поставило план: сдать в эксплуатацию в 2015 году 242 тыс. кв. м. жилой площади. В середине 2015 года в Тольятти на стадии строительства было около 100 многоквартирных жилых домов общей площадью почти 900 тыс. кв. м. Многие из них будут готовы к заселению уже в начале 2016 года.

Средняя цена 1 кв. м. на первичном рынке жилья в Тольятти зависит от предлагаемого уровня комфорта:

Средняя стоимость квартир бизнес-класса на первичном рынке Тольятти сопоставима со средней ценой квартир вторичного рынка. В целом, стоимость жилья на первичном рынке Тольятти в течение года не имела существенных изменений, несмотря на рост стоимости строительных материалов на 15%.

Спрос на первичное жильё к середине года снизился на 10-15% по сравнению с летом 2014 года. Однако такое снижение на фоне 50% падения продаж на вторичном рынке жилой недвижимости в Тольятти говорит о том, что первичный рынок недвижимости в значительной мере поддерживается за счёт ухода спроса с вторичного рынка в пользу рынка новостроек.

Большая часть вводимых в 2015 году в эксплуатацию новостроек расположена на периферии Автозаводского района Тольятти. Здесь располагается до 80% самых крупных новых жилых комплексов города с высотой до 30 этажей. Доля однокомнатных квартир и студий на первичном рынке составляет более 60%, двухкомнатных – 27 %, трехкомнатных – 11 %.

Елена Лебедева, директор АН «Триэл Сервис» рассказала RegionalRealty.ru, что девелоперы поменяли систему ведения бизнеса, перешли на бартерные отношения. С подрядчиками многие рассчитываются квартирами — так выходят из кризиса.

Вторичный рынок жилья в Тольятти в 2015 году

Основным фактором, влияющим на стоимость жилой недвижимости в Тольятти в 2015 году является резкое падение спроса на вторичном рынке. Продажи жилья падают с начала года при незначительном оживлении рынка, которое наблюдалось в середине весны. Цены на «вторичку» упали с начала года более чем на 6%, а реальные продажи в августе-сентябре проводились со скидками до 10-15% от заявленной стоимости. К сентябрю средние цены на квартиры в Тольятти следующие:

Средние цены на квартиры в Тольятти

Самые дорогие квартиры расположены в Автозаводском и Центральном районах города. Самым дешёвым по стоимости вторичного жилья районом города в Тольятти является Шлюзовой район. Самую дорогую стоимость в городе имеют квартиры в панельных домах с «Макаровской» планировкой. Наиболее дешёвые варианты имеют «Ташкентскую» планировку без лоджии.

Анализ предложения на вторичном рынке Тольятти

Земельные участки Тольятти

В 2015 году доля предложений земельных участков, расположенных в городской черте составляет 52-56%. Предложение пригородных участков на втором месте – 48-44%. Средняя цена одной сотки земли в Тольятти в июле текущего года составила 536 879 рублей. Самые дешёвые участки предлагаются в Шлюзовом районе и посёлке Жиг. Море – от 15 тыс. рублей за сотку. Самые дорогие участки расположены в Автозаводском и Центральном районах города – свыше 800 тыс. рублей за сотку.

Самые дорогие земельные участки в Тольятти

Коммерческая недвижимость Тольятти

Средняя стоимость квадратного метра недвижимости коммерческого назначения в Тольятти составляет 41,95 тыс. рублей. Минимальная стоимость кв.м. в офисе составляет 13-14 тыс. рублей. Максимальную стоимость имеют торговые объекты, расположенные в центральной части города, — до 350 тыс. рублей за кв.м.

Анализ предложений о продаже коммерческой недвижимости в Тольятти

Прогноз рынка недвижимости Тольятти на 2016 год

• Главным фактором, который будет определять положение дел на рынке недвижимости Тольятти в 2016 году, станет дальнейшее снижение спроса во всех сегментах. Мы собрали основные прогнозы по ценам на недвижимость в Тольятти:
• На вторичном рынке произойдёт существенное снижение цен на жильё всех категорий, в первую очередь на элитную недвижимость. Средняя стоимость кв.м. на «вторичке» будет ниже средней стоимости первичного жилья на 15-20 %.
• На вторичном рынке средняя стоимость кв.м. не опустится ниже 40 тыс. рублей, а спрос на «первичку» будет ещё больше зависеть от доступности ипотечных займов.
• Стоимость ликвидной коммерческой недвижимости, а также аренды торговых площадей существенно не изменится.
• Рублёвая стоимость земельных участков в городской черте будет подниматься пропорционально росту инфляции.
• Некоторые эксперты считают, что в середине 2016 года рынок недвижимости Тольятти достигнет ценового дна, о чём будет свидетельствовать массовое появление предложений по демпинговым ценам.
• Сроки завершения долевого строительства многих объектов будут перенесены на 2017 год.

У нас много предложений по новостройкам, которые упали в цене. Думаю, инвесторам в 2016 году они будут интересны для долгосрочного вложения. Земельных же участков в Тольятти становится все меньше — это как второй вариант для инвестирования. И торговые площади, для аренды, могут приносить постоянную прибыль.

На вторичку цена упала. Вторичное жилье сильно просело по двум причинам: много предложений и много новостроек, где можно купить квартиру со льготной ипотекой.

К ноябрю в Тольятти планируется выдача жилищных сертификатов, в частности, молодым семьям. Не все новостройки соответствуют параметрам этих сертификатов (чаще всего из-за того, что объекты пока не зарегистрированы). Поэтому мы ожидаем что вторичка будет интересней. Особенно если квартиру берет молодая семья, то вторичное жилье для них — идеальный вариант, потому что инфраструктура лучше.

Наше агентство ощутило затишье на вторичном рынке. В остальном — продажи в этом году не сильно просели. Мы на рынке уже 15 лет, и это не первый кризис, поэтому нам в каком-то плане легче. В целом, можно сказать, что худшее позади. В 2016, думаю, году комфортнее будут чувствовать разноплановые агентства недвижимости. Если проседает вторичка, можно переключиться на новостройки; если плохо с домами, можно продавать земельные участки. В любом случае рынок не стоит на месте, и сделки проводятся, — Елена Лебедева, директор АН «Триэл Сервис», Тольятти.