Жилищно-коммунальная сфера
Порядок создания ТСЖ
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) называется объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Целью такого объединения является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты), обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.
Если вы являетесь обладателем квартиры в маленьком доме (не более четырех квартир), то можете самостоятельно управлять своей собственностью и поддерживать ее в надлежащем состоянии, не создавая юридического лица. Но если в доме квартир больше, то такой способ управления затруднителен, так как у вас появляются дополнительные обязанности. Помимо того, что в квартиру должны поступать электричество, газ, вода, отопление, необходимо периодически ремонтировать здание. Поэтому, кроме непосредственного управления (каждым собственником отдельно) законодательство предлагает еще два варианта: управление управляющей организацией или управление ТСЖ (жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Вариант первый:
передать многоквартирный дом в управление управляющей организации, которая будет решать вопросы обеспечения сохранности, управления, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечения собственников жилищными и коммунальными услугами. Все вопросы о том, что входит в обязанности управляющей организации, фиксируются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между нею и собственниками помещений в этом многоквартирном доме.
Вариант второй:
управление объектом недвижимости силами членов ТСЖ. Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества, которое созывается в порядке, установленном уставом товарищества. В соответствии со ст. 145 Жилищного Кодекса (далее ЖК) РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
внесение изменений в устав товарищества;
принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном дома;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
выбор способа управления многоквартирным домом;
другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Первое собрание товарищества собственников жилья: выборы правления и председателя правления
Так как собственники, принявшие решение о создании ТСЖ имеют право не быть членами ТСЖ, то состав участников первого собрания ТСЖ может отличаться от состава участников общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В УставеТСЖ необходимо предусмотреть, какой минимальной долей собственности должны обладать члены ТСЖ, или при каком минимальном количестве членов ТСЖ возникает необходимость пересмотреть способ управления многоквартирным домом. В соответствии с Уставом ТСЖ разрабатываются и Правила внутреннего распорядка, которые также должны быть утверждены решением общего собрания.
Итак, на собрание явились или остались собственники, желающие быть членами ТСЖ. Собрание избрало правление ТСЖ. Результаты выборов фиксируются и заносятся в протокол в соответствии с Уставом ТСЖ. Правление избрано. Далее следуют выборы председателя правления ТСЖ. Члены правления избирают из своего состава председателя. На данном этапе каждый член правления обладает только одним голосом. И это не зависит от количества его голосов как собственника помещений в многоквартирном доме в ходе общего собрания, так как он уже просто одно из выборных лиц. Выборы председателя происходят простым большинством голосов, поэтому лучше иметь нечетное число членов правления.
После выборов председателя правления ТСЖ каждый член правления ставит свою подпись под протоколом заседания правления ТСЖ, на котором был избран председатель.
Таким образом, для подтверждения полномочий председателя правления ТСЖ как представителя ТСЖ в период между общими собраниями (общее собрание - высший орган управления ТСЖ) и заседаниями правления ТСЖ (орган управления между общими собраниями ТСЖ), необходимо представить следующие документы:
- свидетельство о регистрации ТСЖ с приложением № 1 "Список собственников помещений в многоквартирном доме и схема распределения их долей участия";
- зарегистрированный устав ТСЖ;
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с подписями всех собственников, принявших участие в данном собрании. Этот протокол должен содержать сведения о создании ТСЖ, о принятии устава, о выборах правления;
- протокол заседания правления ТСЖ с подписями членов правления, принимавших участие в данном заседании, их должно быть более половины от числа членов правления;
- паспорт, подтверждающий личность гражданина, являющегося председателем правления ТСЖ.
Отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных документов, и, в первую очередь, подписей под протоколом общего собрания и протоколом заседания правления, делает полномочия председателя не подтвержденными. В случае возникновения спорных вопросов, данный порядок подтверждения полномочий может быть затребован в общегражданских и арбитражных судах.
Рекомендации по проведению собраний
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.
Инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, определяет дату и место проведения общего собрания.
После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений.
Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в многоквартирном доме часть жилых помещений может принадлежать на праве собственности муниципальному образованию, либо юридическому лицу. В этом случае уведомления о проведении общего собрания соответственно направляются:
в органы местного самоуправления муниципального образования;
юридическому лицу.
Кроме того, инициативная группа выявляет организации, специализирующиеся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определяет кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.
Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом же доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной).
Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:
- в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
- в форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.
Проведение общего собрания собственников в очной форме
1. Уведомления о проведении общего собрания
Собрание собственников помещений в очной форме - совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику сообщение.
В сообщении должно быть указано следующее:
а) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание (фамилия, имя, отчество, данные о собственности инициатора в данном доме);
б) форма проведения данного собрания - общее собрание;
в) дата, место, время проведения данного собрания;
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке;
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.
В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Для созыва самого первого общего собрания собственников инициаторам проведения такого собрания целесообразно либо направить извещение каждому собственнику заказным письмом, либо вручить под расписку.
Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке.
2. Правомочность общего собрания
Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).
3. Решения общего собрания
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
- большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений - по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
- более 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений - по вопросу создания товарищества собственников жилья;
- большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, - по остальным вопросам.
4. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства.
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник.
5. Подведение итогов голосования
Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос также вносится в повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.
Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.
6. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола.
Согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений. Исходя из этого требования протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений
Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования
Проведение заочного голосования - это передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.
1. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования
Для проведения заочного голосования необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования.
Поскольку заочное голосование является одной из форм проведения собрания, в сообщении о проведении должно быть указано следующее:
а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
б) форма проведения данного собрания - заочное голосование;
в) дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;
г) повестка дня собрания;
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.
Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указываются место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам.
Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме.
Как следствие нарушения порядка уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания принятое им решение может быть оспорено в судебном порядке и признано недействительным.
2. Правомочность общего собрания
Общее собрание правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.
3. Решения заочного голосования
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются так же, как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Требования, предъявляемые к решению собственника
Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня целесообразно направить бланки решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.
В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника:
а) решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;
б) в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.
Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях. Под датой следует понимать день, месяц, год и время.
5. Голосование
Принципы голосования при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме соответствуют принципам голосования на собрании в очной форме.
6. Подведение итогов заочного голосования
Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.
При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.
7. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.
Следует отметить, что проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений и собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.
Информация взята с сайта http://g2p.tatar.ru/
